Όσα θα θέλατε να μάθετε για τους πλειστηριασμούς αλλά φοβάστε να ρωτήσετε

Οι πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας κυριαρχούν στην επικαιρότητα το τελευταίο διάστημα. Μετά την κατάργηση του λεγόμενου νόμου Κατσέλη (Ν. 3869/2010), η πρώτη κατοικία έχει αφεθεί βορά στα χέρια των τραπεζών, των funds και των εταιρειών διαχείρισης των απαιτήσεών τους (servicers). Ακόμη και για πολύ μικρά χρέη, οικογένειες εκδιώχνονται από τα σπίτια τους, μετά τη διενέργεια του πλειστηριασμού. Πρόκειται για ανθρώπους που στερούνται πολλές φορές ακόμα και τα αναγκαία, και που λόγω οικονομικών ή άλλων προβλημάτων δεν μπορούν να κάνουν το οτιδήποτε ώστε να ακυρωθεί ο πλειστηριασμός. Τα χέρια των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων ως προς τη διενέργεια των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας και όχι μόνο, έλυσε η περιβόητη απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου (1/2023), η εκδοθείσα σε χρόνο ρεκόρ για τα ελληνικά δικαστηριακά δεδομένα.

Το ζήτημα που ήρθε να επιλύσει η συγκεκριμένη απόφαση της Ολομέλειας είναι, αν μπορεί να υπάρξει συνδυαστική εφαρμογή των νόμων 3156/2003 και 4354/2015 . Πρόκειται για τους δύο νόμους, βάσει των οποίων,  μπορεί να εκχωρήσει ένα τραπεζικό ίδρυμα μία απαίτησή του. Και οι δύο νόμοι έχουν  πλεονεκτήματα και  μειονεκτήματα. Ο νόμος του 2003 – ο οποίος δεν αφορούσε τη μεταβίβαση κόκκινων δανείων, αλλά είχε θεσπιστεί ως ένα αναπτυξιακό μέτρο-  και σύμφωνα με τον οποίο,  πριν τη μεταβίβαση της απαίτησης, δεν είναι απαραίτητο να κληθεί ο οφειλέτης ώστε να γίνει μία προσπάθεια ρύθμισης, προβλέπει συγκεκριμένες φοροαπαλλαγές για τις μεταβιβάσεις των απαιτήσεων. Από την άλλη μεριά, σύμφωνα πάλι με τον ίδιο νόμο, η εταιρεία διαχείρισης των απαιτήσεων δεν έχει εξουσίες, ώστε να προβαίνει η ίδια σε δικαστικές ενέργειες και πλειστηριασμούς. Αντίθετα, ο νόμος του 2015, προβλέπει ότι ο δανειολήπτης πρέπει να καλείται πριν τη μεταβίβαση, ώστε να γίνεται προσπάθεια ρύθμισης του χρέους, δίνει όμως τη δυνατότητα στην εταιρεία διαχείρισης να εκτελεί δικαστικές ενέργειες και επομένως και πλειστηριασμούς στο όνομά της, αντίθετα με τον νόμο του 2003. Επίσης, ο νόμος του 2015 προέβλεπε την φορολόγηση της μεταβίβασης των απαιτήσεων, πράγμα που δεν προέβλεπε ο παλιότερος νόμος του 2003. Αυτό που συμβαίνει στην πράξη, λοιπόν, τα τελευταία χρόνια, διάστημα κατά το οποίο οι δύο αυτοί νόμοι ισχύουν παράλληλα, είναι ότι γίνεται επιλεκτική χρήση διατάξεων του ενός και του άλλου νόμου από τους εντελοδόχους των funds στη χώρα μας, εφαρμόζοντας μόνο τις ευνοϊκές για αυτούς διατάξεις από τον κάθε ένα από αυτούς. Η μεταβίβαση των απαιτήσεων γίνεται δηλαδή, εφαρμόζοντας τις διατάξεις του νόμου του 2003, κυρίως εξ’ αιτίας των φοροαπαλλαγών που αυτός προέβλεπε, (με συνέπεια το ελληνικό δημόσιο να χάνει δεκάδες δισ ευρώ), ενώ οι εταιρείες διαχείρισης, προκειμένου να έχουν τη δυνατότητα να παρίστανται ως διάδικοι στα δικαστήρια και να διενεργούν πλειστηριασμούς, «δανείζονται » τις διατάξεις του νόμου του έτους 2015, ο οποίος τους δίνει αυτή τη δυνατότητα.

Μετά την προσφυγή πολλών δανειοληπτών στα δικαστήρια εξ’ αιτίας αυτής της πρακτικής των funds και των servicers, εκδόθηκαν αντιφατικές αποφάσεις ως προς το ζήτημα, αν οι δύο νόμοι αυτοί μπορούν να εφαρμοστούν συνδυαστικά. Το ζήτημα που δημιουργήθηκε ήρθε να λύσει οριστικά η  ιστορική απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου (1/2023), η οποία δέχθηκε ότι οι διαχειριστές των funds που εδρεύουν στην Ελλάδα, ακόμα κι αν έχουν αποκτήσει  τα δάνεια με τον νόμο του 2003, μπορούν να ενεργούν δικαστικές πράξεις (να γίνονται διάδικοι) και να προβαίνουν σε πλειστηριασμούς με τη δική τους επωνυμία και όχι ως πληρεξούσιοι των funds. Συνδυάστηκαν οι ευεργετικές διατάξεις δύο διαφορετικών νόμων, ώστε να απελευθερωθούν οριστικά οι πλειστηριασμοί από τους servicers, γεγονός που εξυπηρετεί απολύτως τα συμφέροντα των εν λόγω εταιρειών και συντάσσεται απόλυτα με  το γενικότερο νεοφιλελεύθερο μοντέλο οικονομίας, που εφαρμόζει η σημερινή κυβέρνηση. Έτσι λοιπόν, αφέθηκαν 700.000 δανειολήπτες εντελώς απροστάτευτοι, μιας και έχασαν ένα πολύ σημαντικό διαπραγματευτικό όπλο στη μάχη τους, προκειμένου να σταματήσουν έναν πλειστηριασμό.

Την απόφαση αυτή της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, η οποία εκδόθηκε τον Φεβρουάριο του 2023, είχε προοικονομήσει η Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος ήδη από τον Νοέμβριο 2022, μέρος της οποίας παρατίθεται αμέσως παρακάτω:

«Η ικανότητα των Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (σ.σ. οι λεγόμενοι servicers ή ΕΔΑΔΠ) να διαχειριστούν τα δάνεια για λογαριασμό των Εταιρειών Απόκτησης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (σ.σ. τα λεγόμενα funds) και των Πιστωτικών Ιδρυμάτων, δυσχεραίνεται από την πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου 822/2022 και τις σχετικές εφετειακές αποφάσεις αναφορικά με τη νομιμοποίησή τους να προβούν σε δικαστικές ενέργειες και κυρίως να συμμετέχουν σε διαδικασίες πλειστηριασμών. Ωστόσο, η αποτελεσματικότητα των ΕΔΑΔΠ αναμένεται να διαφανεί τους επόμενους μήνες με την άρση των παραπάνω περιορισμών σε συνδυασμό με την πρόσφατη έναρξη της λειτουργίας της ψηφιακής πλατφόρμας για την πρώτη κατοικία των ευάλωτων νοικοκυριών, η οποία θα είναι σε ισχύ μέχρι τη μεταβίβασή της στο Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων»

Η έκθεση αναφέρεται σε προβλήματα που δημιούργησε η απόφαση του Αρείου Πάγου με αρ. 822/2022 στις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων. Πρόκειται για μία απόφαση, η οποία τάχθηκε στο πλευρό των δανειοληπτών, λύνοντας το νομικό ζήτημα και κρίνοντας ότι δεν μπορεί οι δυο νόμοι αυτοί να εφαρμόζονται συνδυαστικά, γιατί έτσι παρακάμπτεται η προστασία του δανειολήπτη, μιας και οι προϋποθέσεις εφαρμογής του καθενός είναι διαφορετικές. Επίσης, στην έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας αναφέρεται με βεβαιότητα ότι τους επόμενους μήνες θα αρθούν οι περιορισμοί αυτοί, όπως και έγινε.

Η προαναγγελία της απόφασης της Ολομέλειας του ΑΠ, όπως αυτή διατυπώθηκε στην παραπάνω έκθεση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της ΤτΕ, δημιουργεί μεγάλα ερωτηματικά ως προς το εάν όντως υφίσταται στη χώρα μας σαφής διαχωρισμός και ουσιαστική ανεξαρτησία των εξουσιών, ώστε να διασφαλίζεται η ομαλή λειτουργία του πολιτεύματος, όπως άλλωστε επιτάσσει το Σύνταγμά μας. Ειδικά μάλιστα, όταν μιλάμε για μία απόφαση, η οποία εκδόθηκε μέσα σε λίγες ημέρες, ενώ προκειμένου να δημοσιευθούν άλλες αποφάσεις του Αρείου Πάγου για αντίστοιχης σημασίας ζητήματα περιμένουμε έως και 3 χρόνια!

Έχοντας, συνεπώς, καταργήσει το νόμο Κατσέλη για την προστασία της πρώτης κατοικίας, η σημερινή κυβέρνηση, ψήφισε τον νέο πτωχευτικό νόμο, ο οποίος δεν προβλέπει την υποχρέωση των πιστωτών να συμμετάσχουν στις διαπραγματεύσεις με τον οφειλέτη, προκειμένου να ρυθμιστεί η οφειλή του, ενώ δεν προβλέπει ουσιαστικά  και καμία προστασία ούτε καν της πρώτης κατοικίας, πόσω μάλλον της επαγγελματικής στέγης ή της αγροτικής γης. Από αυτά αποδεικνύεται ότι η κυβέρνηση δρα δημιουργώντας ένα περιβάλλον πλήρους ελευθερίας στη δράση των funds και των servicers, προτάσσοντας το συμφέρον αυτών έναντι των δανειοληπτών.

Στον αντίποδα όλων των ανωτέρω βρίσκεται το πρόγραμμα του ΣΥΡΙΖΑ Π.Σ για την προστασία της πρώτης κατοικίας, της επαγγελματικής στέγης και της αγροτικής γης και γενικά της διαχείρισης του ιδιωτικού χρέους, το οποίο τα τελευταία έτη έχει διογκωθεί επικίνδυνα. Οι βασικοί άξονες του προγράμματος αυτού είναι οι εξής:

-Η ρύθμιση των ληξιπρόθεσμων οφειλών προς θεσμικούς πιστωτές (πιστωτικά ιδρύματα, εταιρείες παροχής πιστώσεων, εταιρείες απόκτησης και διαχείρισης απαιτήσεων, δημόσιο και ασφαλιστικά ταμεία) θα γίνεται συλλογικά και θα αφορά φυσικά πρόσωπα με ή χωρίς πτωχευτική ικανότητα, που έχουν περιέλθει σε μόνιμη και διαρκή αδυναμία πληρωμής ληξιπρόθεσμων οφειλών.  

-Η συμμετοχή των πιστωτών στη διαδικασία ρύθμισης θα είναι υποχρεωτική.

-Θα προστατεύονται ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως κύρια ή δυνητική πρώτη κατοικία, η αξία των οποίων δεν ξεπερνά τις 300.000 ευρώ.

-Προβλέπεται η προστασία και της επαγγελματικής στέγης, αρκεί το ακίνητο να χρησιμεύει ως φορολογική και πραγματική έδρα άσκησης κύριας επαγγελματικής δραστηριότητας, αλλά και της αγροτικής γης, αν το ακίνητο ανήκει σε κατά κύριο επάγγελμα αγρότη.

-Η διαδικασία ρύθμισης προβλέπει δύο στάδια, το εξωδικαστικό και το δικαστικό, προσφυγή στο οποίο γίνεται αν το πρώτο δεν έφερε τα επιθυμητά αποτελέσματα. Κατά το εξωδικαστικό στάδιο μπορούμε να καταλήξουμε, είτε σε ρύθμιση της οφειλής με μεγάλη διαγραφή μέρους της και σύντομη διάρκεια αποπληρωμής, είτε σε ρύθμιση της οφειλής με μακρόχρονη διάρκεια αποπληρωμής και χαμηλές δόσεις. Στο φυσικό δικαστή υπάρχει δυνατότητα να προσφύγει ο οφειλέτης, εάν παρά την υποχρεωτικότητα, ο πιστωτής αρνηθεί να συμμετάσχει στην εξωδικαστική διαδικασία της ρύθμισης, ή αν κρίνει αιτιολογημένα την εξωδικαστική ρύθμιση ως μη βιώσιμη ή εσφαλμένη.

-Προβλέπεται συμμετοχή του δημοσίου με επιδότηση μέρους της ρυθμισμένης οφειλής.

-Τέλος, έως τη θέσπιση και θέση σε εφαρμογή του νέου πλαισίου ρύθμισης οφειλών, προβλέπεται ως έκτακτο μέτρο η αναστολή των πλειστηριασμών της πρώτης κατοικίας, επαγγελματικής στέγης και αγροτικής γης.

Η προστασία της πρώτης κατοικίας είναι θέμα καθαρά πολιτικό. Αν υπάρχει η βούληση του νομοθέτη, καμία οικογένεια δεν θα βρεθεί στο δρόμο. Και τα πεπραγμένα της κυβέρνησης των ετών 2015-2019 το βεβαιώνουν αυτό. Κανένας πλειστηριασμός πρώτης κατοικίας δεν έλαβε χώρα τότε, αφού είχε παραταθεί  η ισχύς του νόμου Κατσέλη για την προστασία της πρώτης κατοικίας των υπερχρεωμένων δανειοληπτών, προστατεύοντας ουσιαστικά τους αδύναμους.

Όλες/οι μας πρέπει να μεριμνήσουμε για την επιστροφή της δημοκρατίας, της ασφάλειας και της δικαιοσύνης παντού. Η δύναμή μας είναι η ψήφος μας. Δεν είναι όλοι ίδιοι όπως θέλουν να πιστεύουμε. Στο χέρι μας είναι να φέρουμε την αλλαγή για ένα καλύτερο και πιο αισιόδοξο αύριο.