Μία ακόμη «φούσκα» υπό… εξαέρωση

Αρχισε η μεγάλη «βουτιά» στις τιμές των ακινήτων διεθνώς και προβλέπεται ότι θα συνεχιστεί μέχρι και το 2024, με πτώση έως και 40%.

Tι είναι μια «φούσκα»; Η ραγδαία, «αφύσικη» και πέρα από κάθε αντιστοιχία με τα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη αύξηση των τιμών σε κινητές αξίες αλλά και στις τιμές των ακινήτων – ένα είδος υπερπληθωρισμού. Και τι είναι το σκάσιμο μιας «φούσκας»; Η εξίσου ραγδαία αποκλιμάκωση των τιμών εξαιτίας νέων οικονομικών δεδομένων – ένα είδος υπερ-αποπληθωρισμού. Η πρόσφατη τραπεζική κρίση ανακάλεσε μνήμες της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008, της οποίας «πυροδότης» υπήρξε στις ΗΠΑ η κατάρρευση στην αγορά παραγώγων πάνω σε στεγαστικά δάνεια που «κοκκίνισαν». Και μία από τις «φούσκες» που απειλούν ξανά τη διεθνή οικονομία αφορά, ξανά, την αγορά ακινήτων. Οπου οι τιμές έχουν αυξηθεί έως και πάνω από 40% σε διάστημα μόλις δύο χρόνων, το 2021 και το 2022 (μέχρι το τρίτο τρίμηνο ή μέχρι το τέλος του).

Υστερα από τον υπερπληθωρισμό της διετίας στην αγορά ακινήτων, οι τιμές άρχισαν ήδη είτε να σταθεροποιούνται είτε και να μειώνονται, αλλά πολλοί είναι αυτοί που ανησυχούν ή προβλέπουν τη μετάπτωση σε κατάσταση υπερ-αποπληθωρισμού, με ραγδαία μείωση των τιμών των ακινήτων έως και κατά 40% μέχρι και το 2024. Η «φούσκα» είναι δεδομένη και ο κίνδυνος να σκάσει με πάταγο είναι πραγματικός.

Οπως δείχνουν το γράφημα και ο πίνακας, η «φούσκα» των ακινήτων είναι διεθνής, αλλά τα μεγέθη είναι μεγαλύτερα στο γκρουπ που το ΔΝΤ και οι άλλοι ανάλογοι οργανισμοί αποκαλούν «αναπτυγμένες οικονομίες», όπου κατατάσσεται και η Ελλάδα. Διεθνώς, οι ΗΠΑ έχουν -ξανά- τα πρωτεία στη «φούσκα» ακινήτων και ακολουθούν οι Ολλανδία, Αυστρία και Γερμανία στην Ευρώπη, αλλά και η Αυστραλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Μοναδική εξαίρεση ο Καναδάς, όπου η «φούσκα» έχει ήδη σκάσει από τα μέσα του 2022, με μείωση τιμών πάνω από 20% έως τώρα. Η Ελλάδα συγκαταλέγεται στις χώρες με πολύ υψηλό ποσοστό αύξησης των τιμών (27,1%), πολύ πάνω από την Ιταλία, την Ισπανία, ακόμη και τη Γαλλία.

Αιτία της «φούσκας» διεθνώς ήταν οι υψηλές επενδύσεις κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα (χώρους γραφείων). Στην Ελλάδα υπάρχουν ιδιαίτερες αιτίες: η μεγάλη ζήτηση από το εξωτερικό για τουριστικά ακίνητα, η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης με τη μαζική έξοδο στην αγορά ακινήτων μέσω της διαδικασίας των πλειστηριασμών, αλλά και η απότομη επέκταση του airbnb.

Οι ανησυχίες και τα «προεόρτια»

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) έκρουσε έγκαιρα τον κώδωνα του κινδύνου, ήδη από τον Νοέμβριο 2021, διαπιστώνοντας ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων και ο αυξημένος δανεισμός αποτελούν απειλή για τη σταθερότητα της ζώνης του ευρώ. Το 2022 το μέγεθος αυτών των κινδύνων αυξήθηκε κατακόρυφα. Η ΕΚΤ επανήλθε στο τελευταίο της Δελτίο, διαπιστώνοντας με ανησυχία πτώση των πωλήσεων και των αποτιμήσεων. Μεταξύ Οκτωβρίου και Δεκεμβρίου 2022 οι συναλλαγές στα ακίνητα μειώθηκαν κατά 44% σε ετήσια βάση, με πλέον ευάλωτους τους τομείς των εμπορικών ακινήτων, των γραφείων και των εμπορικών κέντρων.

Ο μεγάλος κίνδυνος είναι η ραγδαία πτώση των τιμών και των αποτιμήσεων να «χτυπήσει» ξανά στο τραπεζικό σύστημα. Το στέλεχος του οίκου αξιολόγησης Fitch, Euan Gatfield, το περιγράφει ως εξής: «Θα ήταν σωστό να πούμε ότι τα εμπορικά ακίνητα συγκαταλέγονται στα πιο αδύναμα από το φάσμα των περιουσιακών στοιχείων στα οποία οι τράπεζες έχουν έκθεση». Οπως και με άλλες επενδύσεις σε τομείς όπου δημιουργήθηκαν «φούσκες», έτσι και στον τομέα των ακινήτων, αυτές στηρίζονται στα τραπεζικά δάνεια και τη μόχλευση.

Τα τραπεζικά δάνεια είναι απαραίτητα όχι μόνο για την αρχική επένδυση (αγορά) αλλά και για επενδύσεις ανακαίνισης ή συντήρησης των επαγγελματικών ακινήτων, που απαιτούν νέα δάνεια. Επίσης, τα αρχικά δάνεια έχουν μια διάρκεια και κάποτε έρχεται η ώρα να εξοφληθούν ή, συνηθέστερα, να επαναχρηματοδοτηθούν. Εδώ έρχεται να παίξει τον ρόλο της η ραγδαία αύξηση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες στο όνομα της καταπολέμησης του πληθωρισμού: τα νέα δάνεια, όπως και η αναχρηματοδότηση των παλιών, ακριβαίνουν. Από την άλλη, η πτώση των συναλλαγών, των τιμών και των αποτιμήσεων «στριμώχνει» τους ιδιώτες επενδυτές, οι οποίοι μπορεί να εξαναγκαστούν να προβούν σε ρευστοποιήσεις περιουσιακών στοιχείων για να καλύψουν τη «χασούρα» – διαδικασία που οδήγησε σε απόσυρση καταθέσεων και σε κατάρρευση της SVB στις ΗΠΑ.

Και ήδη τα προεόρτια έχουν εμφανιστεί: Η Blackstone, ο μεγαλύτερος επενδυτής σε εμπορικά ακίνητα στον κόσμο, αθέτησε πρόσφατα δάνειο με εξασφάλιση έναντι φινλανδικού χαρτοφυλακίου ακινήτων και έθεσε όριο στην απόσυρση ποσών (περιόρισε δραστικά τα σχετικά αιτήματα ιδιωτών τον Μάρτιο), σε μια προφανή προσπάθεια να αποφύγει την κατάρρευση μέσω επενδυτικής αφαίμαξης, ενώ ο οίκος αξιολόγησης Moody’s υποβάθμισε τον Μάρτιο δάνεια έναντι γερμανικών ακινήτων εξασφαλισμένων από την Brookfield – και πρόκειται για δύο μόνο παραδείγματα.

Εξέλιξη δείκτη* τιμών ακινήτων σε επιλεγμένες χώρες

About Author